Суть ипотеки

Ипотекой называют залог земли или недвижимого имущества, которым обеспечивается какое-либо финансовое обязательство залогодателя. Ипотека может обеспечивать банковские кредиты юридических и физических лиц, коммерческие кредиты, а также другие обязательства (например, наем, куплю-продажу, причинение вреда и др.). В качестве залогодателя может выступать юридическое или физическое лицо, которому принадлежит либо в будущем будет принадлежать закладываемое имущество. Между залогодателем и залогодержателем оформляется договор ипотеки. Суть ипотеки проста - залогодатель соглашается с тем, что если он не выполнит свои обязательства по договору, его недвижимость перейдет в собственность залогодержателя. Предметом ипотеки могут быть: • земельные участки; • здания, предприятия, строящиеся объекты, жилые дома, квартиры, коттеджи, гаражи и т.д.; • земельные участки вместе с объектами; • права на аренду (другие права) на пользование земельными участками, зданиями и сооружениями. Однако в залог не может быть передано имущество, которое находится в исключительной собственности государства. К такому имуществу относятся природные ресурсы - земля (кроме участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса. Кроме того, в залог не могут передаваться так называемые специальные объекты – культурные и исторические ценности, объекты, обеспечивающие государственную безопасность. Следует отметить, что при залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника. То есть до момента, пока залогодатель не нарушит своих обязательств и пока не будет начата процедура принудительного исполнения условий договора, предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Более того, залогодатель сохраняет за собой и право независимого распоряжения предметом ипотеки, а также прибылью и продукцией, полученными в результате его использования. При этом к имуществу, передаваемому в залог в рамках ипотеки, предъявляется ряд требований. Например, если имущество не может быть разделено без ущерба для его основного назначения, то его нельзя передать в ипотеку по частям. Если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то для использования ее в качестве предмета ипотеки необходимо согласие каждого из них. Виды ипотеки В зависимости от способа обеспечения ипотека бывает следующих видов: - стандартная; - объединенная; - общая; - ипотека чужого имущества. Стандартная ипотека предполагает наличие одного конкретного обязательства, которое обеспечивается одним объектом недвижимости. При объединенной ипотеке происходит залог нескольких имущественных объектов для обеспечения одного обязательства. Общая ипотека предполагает использование нескольких принадлежащих отдельным собственникам объектов для исполнения одного долгового обязательства. В рамках ипотеки чужого имущества обязательство обеспечивается за счет привлечения имущества третьего лица. Разница понятий ипотека и ипотечный кредит Необходимо разграничивать понятия «ипотека» и «ипотечный кредит». Последний является лишь одной из разновидностей ипотеки, когда ипотекой (залогом) обеспечивается банковская ссуда. Таким образом, ипотечный кредит - это тип кредитных отношений, предполагающий предоставление банковских ссуд под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит является долгосрочным и, как правило, выдается на срок от 5 лет. Участниками таких кредитных отношений являются: - банк-кредитор; - кредитополучатель; - продавец имущества (в случае сделки купли-продажи, под которую выдается кредит). Кредиторами в рамках ипотеки являются: - ипотечные банки; - специальные ипотечные компании; - кредитные общества; - универсальные коммерческие банки. Долгосрочные кредиты под залог недвижимости требуют формирования необходимой ресурсной базы – как по объемам, так и по срокам. Ипотечные кредиты банки могут выдавать за счет привлекаемых депозитов, собственных средств, а также выпуска ценных бумаг, рассчитанных на инвесторов, желающих разместить свои средства в долгосрочные инвестиции. Заемщиками по ипотечным кредитам могут выступать физические и юридические лица, имеющие в собственности недвижимость. Для того чтобы эта недвижимость могла быть признана объектом ипотеки, она должна: - пользоваться спросом на рынке; - приносить доход владельцу; - не быть объектом залога по другим операциям.